¿Cómo se calcula el bouquet y la renta vitalicia?
Esperanza de vida, valor del inmueble, derecho de uso y habitación, tasa técnica: las variables que definen tu oferta. Te lo explicamos con un ejemplo numérico.
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El cálculo de un viager combina elementos de tres disciplinas: actuarial (esperanza de vida), financiera (descuento de flujos) e inmobiliaria (valor pericial). Aunque cada operación se cierra con tablas profesionales, los principios son simples.
Variables de entrada
1. Edad del propietario (o del menor de la pareja). 2. Valor pericial del inmueble. 3. Esperanza de vida residual estimada. 4. Coeficiente de derecho de uso y habitación (DUH). 5. Porcentaje del valor económico que se entrega como bouquet. 6. Tasa técnica de descuento.
Paso 1 — Valor económico transferido
El comprador no recibe la posesión inmediata: tendrá que esperar. Por eso, el valor económico que paga es menor al valor pericial. La diferencia se llama derecho de uso y habitación (DUH) y es, conceptualmente, el «valor del derecho a vivir en la casa hasta el final».
El DUH crece con la esperanza de vida residual. A los 75 años, ronda el 52% del valor del inmueble; a los 80, el 42%; a los 85, el 32%; a los 90, el 22%. Cuanto más joven el propietario, mayor el DUH y menor el valor económico recibido.
Valor económico = Valor pericial × (1 − DUH).
Paso 2 — Bouquet
El propietario elige qué porcentaje del valor económico quiere recibir como bouquet (capital al firmar). Lo habitual es entre 15% y 30%. Cuanto mayor el bouquet, menor la renta mensual; cuanto menor el bouquet, mayor la renta.
Paso 3 — Renta mensual vitalicia
El capital que no se entregó como bouquet se convierte en una anualidad vitalicia, aplicando una tasa técnica (típicamente 3% anual) y la esperanza de vida residual. La fórmula es la de una anualidad ordinaria, ajustada al pago mensual.
Ejemplo numérico
Doña Carmen, 82 años, casa en Coyoacán valuada pericialmente en 10,000,000 MXN. DUH a los 82 = 42%. Valor económico = 10,000,000 × 0.58 = 5,800,000 MXN. Elige 20% de bouquet: 1,160,000 MXN al firmar. El restante (4,640,000 MXN) se convierte en renta mensual vitalicia a una tasa técnica del 3% sobre una esperanza residual de 10 años: aproximadamente 44,800 MXN al mes, indexados a la inflación.
El simulador del sitio ejecuta exactamente esta lógica de forma simplificada, pensada para darte una estimación inicial. La oferta formal siempre se elabora tras una valuación pericial profesional y una entrevista personal.
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