Transparencia total: cómo cobramos y qué paga cada parte.
Viager México es un estructurador independiente: no compramos los inmuebles ni financiamos las operaciones. Coordinamos a propietarios, inversionistas, notarios, fiduciarias y aseguradoras para que cada operación cierre con seguridad jurídica.
Modelo simétrico: cobramos a ambas partes, alineados con el cierre.
Cobramos un honorario único a cada parte al firmar la escritura, más una gestión anual recurrente. Ningún cobro antes del cierre.
4%
Inversionista
Al cierre, sobre el valor
Honorario único pagadero al firmar la escritura pública. Cubre la coordinación notarial, el seguro, la administración de pagos por Viager México y la estructuración integral de la operación.
Lo paga el inversionista al cierre.
4%
Propietario
Sin costo inicial · contingente al cierre
Mismo porcentaje, descontado directamente del bouquet al firmar. Cero desembolso previo: si la operación no se cierra, el propietario no paga absolutamente nada. Toda la valuación y el actuarial corren a riesgo de Viager México.
Se descuenta del bouquet, solo si firma.
1.5%
Gestión anual
Sobre renta administrada
Administración vitalicia de la renta: cobranza al inversionista, pago al propietario, indexación INPC, monitoreo del seguro de impago, y garantía de adelanto si el inversionista se atrasa.
Lo paga el inversionista.
Cuota inicial reembolsable (solo inversionista)
$25k – $50k MXN
Para abrir un expediente concreto (due diligence, valuación pericial, estudio actuarial). Se acredita íntegramente contra el 4% del inversionista al firmar.
El propietario nunca desembolsa
$0 antes del cierre
Si la operación no se firma, el propietario no debe nada. Si firma, su honorario se descuenta del bouquet en el mismo acto notarial. Sin sorpresas, sin facturas previas.
Lo que cobran notario, gobierno y fiduciaria.
No son honorarios nuestros. El inversionista los paga directamente a cada proveedor, como en cualquier compraventa inmobiliaria en México.
| Concepto | Aproximado | Quién paga |
|---|---|---|
| ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, CDMX) | ~4.5% – 5.8% | Inversionista |
| Honorarios notariales | ~0.5% – 1.5% | Inversionista |
| Derechos del Registro Público | ~0.2% – 0.5% | Inversionista |
| Avalúo pericial autorizado | $8,000 – $25,000 | Inversionista |
| Certificados (libertad de gravamen, no adeudos…) | $3,000 – $8,000 | Inversionista |
| Seguro de impago de renta | 0.5% – 1.5% anual sobre renta | Inversionista |
| ISR del vendedor (si no aplica exención de casa habitación) | Variable | Propietario (retiene notario) |
| Total cierre estimado | ~5% – 6.5% del valor | Inversionista |
Cifras orientativas. La operación final se valida con notario público en la firma. El ISAI en CDMX se calcula con tarifa progresiva sobre el valor catastral o de operación, el que resulte mayor.
Sin desembolso inicial. Solo paga si firma.
- Cero costo inicial: valuación y estudio actuarial a riesgo de Viager México.
- 4% de honorarios Viager México, descontados del bouquet al firmar (solo si la operación cierra).
- Cero notaría, ISAI, registro o avalúo.
- Viager México garantiza sus pagos mensuales con su propio fondo: si el inversionista se atrasa, nosotros adelantamos y lo sustituimos.
- Recibe su renta mensual vitalicia íntegra, indexada al INPC.
- Única excepción: ISR sobre la ganancia, solo si la vivienda no califica como casa habitación exenta. Lo retiene el notario.
Asume costos de cierre y honorarios.
- 4% sobre valor de la operación a Viager México (al cierre).
- 1.5% anual sobre renta administrada (gestión vitalicia).
- 5% – 6.5% adicional en costos de cierre a terceros (notaría, ISAI, registro, avalúo, seguro).
- Cuota inicial reembolsable de $25k – $50k para iniciar expediente.
Viager México asume directamente el rol de garante.
En lugar de delegar la garantía a una fiduciaria bancaria, Viager México administra los pagos y cubre cualquier atraso desde el primer mes con su propio fondo de garantía. La protección al propietario se sostiene en cuatro capas: usufructo vitalicio inscrito, cláusula resolutoria y prohibición de enajenar en escritura, administración y adelanto de pagos por Viager México, y sustitución del inversionista si el incumplimiento se prolonga. Resultado: una operación más simple, más barata para el inversionista (ahorro estimado de $30k–$80k iniciales + 0.3–0.8% anual) y con un único interlocutor para el propietario.